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2023年,再无“大厂房”

日期:2023-06-06     浏览次数:748     

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深燃(shenrancaijing)原创

作者 | 王敏

编辑 | 金玙璠

“大厂房”,挺不住了?

最近,杭州未来科技城因为一张房价接近腰斩的截图引发讨论。该截图中,博主称,有人以单价3.5万元卖了未来科技城核心区阳光城未来悦的一套房“跑步离场”,而自己的房子购入时单价为6.5万元,目前还依然背着房贷“在风中凌乱”。

加之5月以来“阿里裁员”的消息沸沸扬扬,这让很多网友联想到,因聚集了包括阿里总部在内诸多大厂而房价不断攀升的未来科技城,是不是撑不住了?

事件发酵后,有知情中介对外表示,该套房源320万元的成交价格,是买卖双方故意做低的成交价格。该套房源实际成交单价约5.7万元/平方米,总价在500万左右。这和该小区当前的市场均价不相上下。不过和未来科技城房价2021年高点时能够达到八万元相比,现在五六万元/平方米的价格,还是下跌了不少。

图源 / 网络

曾经,互联网行业轰轰烈烈的造富运动持续了近二十年,尤其是大厂的高速扩张,拉动了周边的房价。大厂聚集的地方扎堆出现“大厂房”,造就了一个又一个“码农神盘”,除了杭州的未来科技城,还有北京的海淀、昌平,和深圳的南山。

不过,自2021年下半年以来,以未来科技城为代表,不少“大厂房”都出现了不同程度的房价下跌。

受宏观经济环境、大厂裁员等诸多因素影响,当初大厂里的高薪人群,如今也变得谨慎起来。当互联网大厂的“造富效应”远去,“大厂房”也在加速去泡沫。

业主低价甩卖,未来科技城撑不住了?

今年4月,杭州的蒋良在未来科技城的房子终于以400万元出头的价格卖了出去,比他理想的成交价低了将近200万元。

他十分后悔,曾经在2021年时能以近600万元的价格成交却没有卖出。在接下来的两年里,该楼盘房价一路下滑,买家给出的价格又从550万元降低到去年的450万元左右,蒋良依然一直持有。

直到过去半年,他才下定决心,“房价走低的趋势已经形成,短期内很难逆转,而自己的房子也并非核心品牌楼盘,必须得尽快脱手了。”结果,房子被压到了400万出头这个价格,甚至还赠送了一个车位。但他又很庆幸,已经脱手了这个可能会不断缩水的资产。因为过了不到一个月,该小区同户型的房子挂牌价已经降低到了400万以下。

在贝壳平台上,杭州未来科技城板块的房源,近一年来挂牌价不断大幅下滑的情况,已经不是个例。有的房源在半年之内降价四五十万甚至接近百万,一位着急卖房的业主对深燃表示,“同小区的房子,都是以10%的幅度在降价”。

图源 / 贝壳

不仅如此,相较同小区类似户型两年前的成交价,很多房源的挂牌价已经大幅缩水。比如,某小区一套房子,2021年时成交价是650万,单价为5.6万元,但如今相同的户型,挂牌价只有435万元,单价已经降到了3.7万元。

目前,杭州楼市整体大盘都不算活跃。钱报(钱江晚报)美好生活研究院统计了5月有成交的部分小区价格,近30%的小区价格已经跌回了2017年的水平。我爱我家杭州数据显示,继4月成交下滑至7268套之后,5月份杭州二手房成交再度“滑坡”,共成交6885套,环比下跌5.27%。

未来科技城二手房交易更是艰难。未来科技城板块的房产中介程佳的个人经历,也印证了市场的冷清。他掌管的团队,业务员的数量相较两年前已经大幅缩水,业务量更是断崖式下跌。以前整个小组每个月成交单数至少8套房起步,如今这个数字已经下降为了2套。

程佳对深燃表示,2021年中,未来科技城核心区域房价在经历了长时间的疯涨之后,达到了一个高点,最高时被炒到八九万。这之后便开始不断缩水,如今核心区域“未科三兄弟”(中南樾府、东原印未来和阳光城未来悦)房价比较坚挺,均价在五六万,非核心区域的小区,房价缩水更为严重。

不过,程佳提到,有一部分人入场较早,那时由于房价普遍较低等因素,买房价格较低,即便如今房价下跌,这些人依然不会亏,亏本的大多都是买在高位的人。通常来说,被套牢的人,除非不得已,否则不会在当下这个节点“甩卖”。如今亏本卖房的人,一部分是由于工作变动等因素卖房,还有一部分是资金链紧张。

蒋良就提到,自己是在七年前入手,当时那套房子入手的价格不到200万。也就是说,即便这套房子以低于预期近200万的价格成交了,通过这套房子,他还是能赚200万,只不过是比预期赚得少了。

另一位在2020年购入未来科技城一套刚需上车盘的业主,如今因为工作变动,急需资金周转置换这套房,不得不接受亏本甩卖。

2020年摇号上车时,她花了200万出头,交付后自己精装修又花了20多万,如今挂牌价为260多万,但买家一定还会找准机会压价,如果算上税费、房贷利息以及装修费用,卖出这套房子,她表示,自己一定会亏本。

2023年,降价卖房似乎成了杭州未来科技城二手房交易市场的主线。

曾经,大厂扩张带火“大厂房”

杭州未来科技城每每走上风口浪尖,背后往往离不开大厂的身影。

2013年,阿里总部搬到未来科技城时,全职员工仅有2万人,那时未来科技城房价还在8000元/平方米上下。

但这之后,阿里开始了加速扩张。一方面是阿里人员的疯狂增长,财报显示,2021年年底,阿里员工总数在25.93万人,根据公开数据,杭州阿里总部人数在1万人以上,而且都是高收入群体。另一方面,是未来科技城主动加速产业的聚集,未来科技城梦想小镇等一批特色小镇的建设留下了更多互联网人才,包括离职创业的阿里人。

阿里的扩张,带动了未来科技城房价的腾飞。到2018年时,未来科技城房价就已经达到了3万元/平方米上下。发展至2021年,核心区“未科三兄弟”单价一度冲上了8万。

2018年后,杭州开始正式实行新房住宅摇号政策,未来科技城板块更是其中的热门板块。2020年,未来科技城的远洋西溪公馆959套住宅,吸引了近6万人摇号,中签率只有约1.6%,创下杭州历年的摇号人数之最。但是这个火爆的小区,2021年6月刚交付时,二手房价格超过6万元/平方米,而现如今挂牌价多在4万元/平方米左右。

未来科技城作为典型的“大厂房”,被阿里的一举一动所牵动着。不过,这也并非新鲜事,“大厂房”的现象,早已经在北京的海淀、昌平,以及深圳南山上演过。

来源 / 视觉中国

杭州未来科技城受到追捧,就是因为被视为能够延续深圳南山的发展路径。深圳的南山曾经就是因为聚集了腾讯等大厂,房价一跃超过CBD所在的福田区,成为了深圳房价最高的区域。2009年腾讯总部落地南山区,之后带动了腾讯周边的房价冲破了10万元。

而在北京,“大厂房”更是由来已久。曾经,海淀的华清嘉园在21世纪的第一个十年里孕育出了一批互联网大佬,可以说是初代“大厂房”。这之后,昌平的融泽嘉园、望京的华樾北京,都成为了被互联网大厂带火的网红盘。

到2021年快手上市后,一批资产变现的人,立刻将财富投到了房产上,带动昌平的绿城奥海明月、奥森one、岚山悦府成为了“码农神盘”。有报道称,2020年8月,绿城奥海明月开盘就成了网红盘,七成左右客户是“码农”。这之后便少有大规模互联网造富的受益者。

和未来科技城类似,北京部分“码农盘”也出现了房价下跌的情况,融泽嘉园便是例子。融泽嘉园的房产中介刘锐告诉深燃,融泽嘉园2021年底正是房价最高的时候,87平的两居室,房价大概在580万元左右,南向房屋最高成交价能够超过600万元,但现在平均价格已经下滑至530万元左右,当下也是近一年多以来的一个低点。

刘锐表示,融泽嘉园的房价走势会更稳健,市场的活跃度也会更高一些,因为北京金融业等行业的高薪人群,同样拥有购买力,也是这些房子的客群。

在一众“大厂房”中,未来科技城对于互联网产业的依赖性更强,也因此,当互联网产业受到冲击时,未来科技城二手房交易市场的反应更加激烈。

互联网黄金时代已去

以往,大厂走到哪里,房价就涨到哪里。但是,当寒意袭来,互联网造富的泡沫正在破裂,“大厂房”的光环也在加速褪色。

互联网分析师葛甲对深燃分析道,“大厂房”的房价一般都是互联网造富运动带动起来的,大厂员工往往对于“大厂房”有刚性需求也有购买力。互联网经济从2004年前后就快速崛起,那时房产增值的速度也在不断加快。在互联网行业入行较早,并且快速将资金转变为房产的人,单是房产增值这一项,收入就能顶10年甚至20年的正常薪水。

现如今,“大厂房”房价下跌,葛甲指出,和大厂的发展放缓直接相关。大量人员被裁,相当于大厂的利益格局重新分配,有一部分人没有办法继续再分蛋糕,只能去杠杆,收回一些超前消费。

程佳向深燃分析道,拿未来科技城来说,“大厂房”房价下滑,是种种因素叠加导致的。

当然,最直接的影响因素,便是大厂裁员潮从2021年底袭来,至今依然没有停下。有统计称,2022年前9个月,BAT三家企业就减少了超2万人。当工作前景不稳定时,即便拿着高薪的大厂员工,也不敢过度撬动杠杆买房。这在以互联网产业为主要支撑的未来科技城尤其明显。

来源 / 视觉中国

不过,背后整体楼市趋冷也不容忽视。首先,对于楼市的宏观调控还在继续,“房住不炒”已经成为主基调。其次,从宏观环境而言,过去三年,疫情影响了各行各业,赚钱变难,很多人是靠着以往的积蓄度日,目前经济的提振还需要更多时间。

未来,“大厂房”房价是否还会继续下跌?

有人认为,大厂尽管在裁员,但核心主体依然是高收入人群,而且周边房子是刚需,“地段优势”依然有人买单。

不过,持悲观态度的人也不是少数。程佳认为,“大厂房”的核心优势仅在于靠近大厂这一地段要素,但往往距离市中心较远,医疗、教育等资源都不算好,仅靠地段优势,可能很难撑起高房价,现在依然还有一定泡沫,未来还有可能继续收缩。

蒋良也表示,未来,只有核心城市的核心区域的核心楼盘,房价会一直坚挺,这三个要素缺一不可。如果还是一味的盲目追求投资,便很有可能砸在手里。

葛甲指出,站在个人角度,互联网的造富效应已成为历史,未来想要再通过互联网造富、房产升值实现财富自由恐怕很难了。“大厂房”价格疯涨的局面,也将变得十分罕见。

因为,互联网行业的红利已经消失殆尽,互联网大厂也早已过了快速扩张期,恐怕很难再出现因为快速扩张而拉动周边房价的情况。当价格逐渐回归理性,曾经一房难求的“大厂房”,如今正在变成买方市场。

*题图来源于Pexels。应受访者要求,文中蒋良、程佳、刘锐为化名。